DUYURU (Hukuki İşlemler)
Değerli Müşterimiz;
11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1. madde ile konut kiralarına %25 artış sınırlaması getirilmiş, bu sınırlama, 2023 yılında aynı kanuna getirilen geçici 2. madde düzenlemesiyle 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Ancak, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla konut kira artışlarına getirilen %25 artış sınırı uygulaması sona ermiş bulunmaktadır. Yeni dönemde konut kira artışlarıyla ilgili ortaya çıkabilecek olası uyuşmazlıkların çözümü aşağıda açıklanmaktadır.
Konu Özeti:
Kira Sözleşmesinin Yenilenme Tarihi 1 Temmuz 2024 ve Öncesi ise, Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici 2. maddesi: “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir…” Şeklindedir. Bu düzenlemeye göre, 1 Temmuz 2024’te yenilenen sözleşmeler de %25 artış sınırı kapsamındadır. Ancak, 2 Temmuz 2024 ve sonrasında sözleşmesi yenilenen kiracılar, artık bu düzenlemeden yararlanamayacaktır.
Sözleşme Yenilenme Tarihi 1 Temmuz 2024 Sonra ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1. maddesine göre, yeni kira döneminde yapılacak artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir. Bir diğer ifadeyle konut kiraları bakımından, kira bedeline getirilecek artış 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde olmayacaktır. Kiraya veren tarafından bu oranın üzerinde tek taraflı olarak belirlenen ve kiracıya dayatılan artışın TÜFE’yi aşan kısmı, kısmen hükümsüz sayılacaktır. Kira sözleşmesinde artış usulü belirlenmemiş ve taraflar da bu hususta anlaşamadılar ise artış sınırını mahkeme belirler ve mahkemenin belirleyeceği üst sınır da yine her halükarda 12 aylık TÜFE ortalaması olacaktır.
1 Temmuz 2024 Öncesi %25 Artış Oranıyla Yenilenmiş Sözleşmeye Rağmen Kiraya Verenin Ek Kira Artışı Talebi Söz Konusu ise; %25 artış sınırının kalkması, ev sahiplerinin 1 Temmuz’dan itibaren ek kira artışı talep edebileceği anlamına gelmeyecek, her kira sözleşmesinde artış, kira döneminin sona erdiği tarihte ve ancak yılda bir kez uygulanmaktadır. Örneğin, kira dönemi 30 Haziran 2024’te yenilenen bir sözleşmede Kiraya verenin TÜFE oranında artış yapabilmesi için 30 Haziran 2025 tarihindeki yeni dönemi beklemesi gerekmektedir.
1 Temmuz 2024 Öncesinde %25’ten Fazla Artış Yaparak Kirasını Ödeyen Kiracı, Fazla Ödemelerinin İadesini Talep Edebilir. Yasal artış sınırı olarak %25 oranının geçerli olduğu dönemlerde bu oranın üzerinde yapılan artışların yasal sınırın üzerinde kalan tutarları geçersizdir. Kiracılar tahliye edilme veya uygun şartlarda yeni bir konut bulamama endişesiyle bu artışı kabul etmiş olabilirler. Ancak kiracıların, TBK geçici 2. Maddede belirtilen, “bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir” hükmü çerçevesinde, iki yıl ila on yıllık zamanaşımı sürelerine dikkat ederek, %25’in üzerinde ödedikleri farkı ev sahiplerinden talep edebilmeleri mümkündür.
Beş yıldan uzun süreli veya beşinci yılı doldurulmuş kira sözleşmelerinde ve her beş yılın doldurulduğu yenileme periyotlarında, TBK madde 344/3. Maddesi kapsamında, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmektedir.
Bu bilgiler ışığında, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkilerin, kanunlara uygun ve her iki tarafın haklarını gözeten bir şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 02/07/2024 Saygılarımla,
Avukat Nilsu KAYI